我國《民法典》第三百零四條規(guī)定了共有物的分割方式：協(xié)商分割，實物分割，對折價或者拍賣、變賣取得的價款進(jìn)行分割。在當(dāng)事人協(xié)商不成訴諸法院時，按份共有的房屋是否具備分割條件、是否可以進(jìn)行實物分割、是否具備拍賣條件等問題是關(guān)注的重點。本文將通過梳理房屋分割的主要形式，結(jié)合法律規(guī)定及司法實踐，對房屋共有物分割實務(wù)中存在的疑難問題進(jìn)行分析。

一、實物分割的影響因素

（一）實物分割的優(yōu)先性

在共有物分割中，實物分割具有優(yōu)先性。對于享有私人產(chǎn)權(quán)的平房而言，可以根據(jù)其“間數(shù)”進(jìn)行實物分割。如一套平房有三間房屋，則可將每間房屋分配給不同的共有人，各共有人還可據(jù)此進(jìn)行“產(chǎn)權(quán)分戶”，即各權(quán)利人根據(jù)生效法律文書就其分得的“房屋”分別辦理產(chǎn)權(quán)證。如在北京市西城區(qū)人民法院李某亭與李某香等共有物分割糾紛民事判決書中，法院判令位于北京市西城區(qū)XXX號房號1北房三間中的中間一間房屋歸原告李某亭所有；東數(shù)第一間房屋歸被告李某香所有。在該案例中，李某亭、李某香可在判決生效后，向不動產(chǎn)登記部門申請分戶，各自辦理產(chǎn)權(quán)證。

（二）實物分割的現(xiàn)實障礙

1.需要考慮分割后的物理情況。

即便在平房的分割中，也并非所有的“間”都可以進(jìn)行實物分割。繼承案件中的實物分割較為常見，在其他原因的分割中仍以價值分割為原則，且平房的實物分割受房屋實際情況限制。例如是否符合相關(guān)規(guī)劃許可要求、是否具備分割后單獨開門的條件等等。同時，因房間數(shù)量與共有人數(shù)量未必一致，且每間房屋的朝向與面積等可能存在差異，平房的實物分割可與現(xiàn)金補償?shù)确绞焦餐褂谩?/p>

2.分割后能否辦理獨立產(chǎn)權(quán)證。

就樓房或商品房而言，其最小權(quán)利單位是“套”，只能有一個產(chǎn)權(quán)證，即權(quán)利上不可分；同時因其功能的整體性，即物理上不可分，樓房或商品房幾乎不存在實物分割的可能性。

在山東省高級人民法院王某、楊某瓊共有物分割糾紛民事裁定書中，涉案房屋從結(jié)構(gòu)上具有特殊性，完全可以進(jìn)行實物分割。房屋分成東西兩戶，既具有結(jié)構(gòu)上的獨立性，也具有功能上的獨立性，東戶在功能上完全可以滿足住戶的正常生活需要，實際上雙方在長達(dá)20多年的時間里也是分別獨立居住在涉案房屋的東戶和西戶的房屋里。但山東高院經(jīng)審查后認(rèn)為，雖然涉案房屋可以分割獨立居住，但是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門明確分割的兩部分無法辦理獨立的房屋產(chǎn)權(quán)證書，所以針對申請人對涉案房屋進(jìn)行實物分割的請求不予支持。

二、折價分割的實現(xiàn)路徑

（一）折價分割的情形

共有物分割中的折價是指房屋由部分共有人共同或單獨所有，并由所有人向其他共有人支付折價款的分割方式。折價款的計算基數(shù)通常由共有人協(xié)商一致確定或通過評估確定。實務(wù)中，若數(shù)名共有人均要求房屋歸其單獨所有且均同意支付其他共有人折價款的，可由該數(shù)名共有人之間先行競價，出價高者獲得房屋所有權(quán)，并按其出價為基準(zhǔn)向其他共有人支付折價款。

（二）折價分割的價款保障

在共有物分割之訴中，無論共有人是否請求交付分得部分或給予金錢補償，法院均需在判決中明確共有人交付分得部分或給予金錢補償。為確保判決的可執(zhí)行性和權(quán)威性，當(dāng)一方主張房屋所有權(quán)的，為避免出現(xiàn)其無力支付折價款的情形，其他共有權(quán)人可要求其將全部或部分折價款先行打到法院指定賬號，待案件形成生效法律文件后再由法院向其他共有權(quán)人發(fā)放折價款，以保障共有權(quán)人的權(quán)利。在司法實踐中，能否實際履行支付義務(wù)是裁判者選擇分割方式、所有權(quán)如何分配的重要依據(jù)。

三、拍賣分割的適用情形

（一）拍賣分割的情形

拍賣是指由法院判決以拍賣的形式出售房屋，房屋經(jīng)公開競價賣出后，各共有權(quán)人依法分割拍賣款的分割方式。因拍賣在司法實務(wù)中會面臨流拍、拍賣價款低于市場價等風(fēng)險，因此在采用該種方式時比較謹(jǐn)慎。采用司法拍賣方式分割共有房屋，通常需要滿足共有房屋上無居住需求、無人主張購買其他共有人份額、各共有人知曉拍賣價款可能低于市場價，并同意承擔(dān)該風(fēng)險等條件。

（二）拍賣分割的適用條件

1.在共有房屋上無居住需求。

因房屋共有狀態(tài)的形成大多數(shù)情況下源于家庭關(guān)系，在共有房屋由部分共有人長期穩(wěn)定居住，且無其他住房的情況下，基于對家庭成員居住利益的保護(hù)和現(xiàn)有居住狀態(tài)的考慮，通常會認(rèn)為涉案房屋不具備拍賣條件。共有房屋處于空置狀態(tài)或共有人雖長期居住，但還有其他可穩(wěn)定居住的房產(chǎn)的情況，則不存在阻礙拍賣的條件。

2.共有人知曉拍賣價款可能低于市場價，并同意承擔(dān)該風(fēng)險。

司法拍賣有嚴(yán)格的操作流程，看房相對不便利，對付款時間、保證金等要求相較于普通交易更為嚴(yán)苛，且存在未決糾紛的可能性。因此司法拍賣的價格往往會低于同類房屋的市場價格，其拍賣成交價與評估價之間的差額可能更為顯著。因此在訴訟中法官通常會對該風(fēng)險進(jìn)行釋明，各共有人同意承擔(dān)該風(fēng)險的，則可準(zhǔn)予拍賣。

實務(wù)中也存在部分共有人為了推進(jìn)房產(chǎn)的處置，愿意承擔(dān)全部差價損失，對于拍賣低于市場價或評估價的，給予其他共有人差額補償。在這種情況下，申請拍賣方需要承擔(dān)全部拍賣風(fēng)險。

四、變賣分割依賴于共有人的合意

變賣是指將房屋以非拍賣的方式進(jìn)行出售，例如通過私下協(xié)商找到買家進(jìn)行交易。房屋的售價根據(jù)市場行情確定，所得價款按照共有人的共有比例進(jìn)行分割。例如，共有人決定將房屋以變賣方式出售，最終以200萬元的價格售出，如果A占50%份額，B占30%份額，C占20%份額，則A可得100萬元，B可得60萬元，C可得40萬元。因變賣主要依賴于各共有人之間的合意，因此在實務(wù)操作中應(yīng)用較多，但在司法判例中應(yīng)用較少。

五、按份共有不宜分割的情形

共有狀態(tài)往往是基于一定身份關(guān)系產(chǎn)生的共同共有或按份共有，根據(jù)法律規(guī)定，在無特別約定的情況下，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。筆者梳理大量判決后發(fā)現(xiàn)，“可以請求分割”并不意味著分割請求一定可以實現(xiàn)。在分割違背公序良俗或不具備分割條件時，往往會判令駁回當(dāng)事人的分割請求。

（一）分割違背公序良俗

在劉某妤訴劉某勇、周某容共有房屋分割案中，父母出資購房將90%產(chǎn)權(quán)登記在子女名下，后子女起訴要求分割該房屋，主張由其享有房屋所有權(quán)，并支付父母折價款。在該案中法院認(rèn)為，子女要求其父母轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)份額的訴求與善良風(fēng)俗、傳統(tǒng)美德不符，法院不予支持。

根據(jù)該案判決可以看出，是否符合公序良俗不僅是判定民事法律行為是否有效的依據(jù)，也是裁判者判斷特定訴訟請求當(dāng)為或者不當(dāng)為的基準(zhǔn)。在房屋的共有物分割領(lǐng)域中所涉利益關(guān)系重大，裁判者在尊重法律的同時，也會考量對公共秩序和善良風(fēng)俗的維護(hù)。

（二）各共有人均不主張房屋所有權(quán)，也未提出拍賣請求

各共有人均不主張房屋所有權(quán)，也未提出拍賣請求的，可被認(rèn)為是不具備分割條件。如北京市高級人民法院任某正與任某玲等共有物分割糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書中，法院認(rèn)為，二人長期居住在涉案房屋內(nèi)，除涉案房屋外再無其他住房，現(xiàn)階段各方當(dāng)事人均表示不具備支付房屋折價款的能力，亦難以達(dá)成一致的分割方案。故綜合考慮上述因素，該涉案房屋暫不具備分割的客觀條件。

（三）各共有人均不主張房屋所有權(quán)，同時不同意拍賣或不愿承擔(dān)拍賣風(fēng)險

各共有人均不主張房屋所有權(quán)，僅部分共有人要求拍賣涉案房屋并分割拍賣款，其他共有人不同意拍賣，且不愿意承擔(dān)房屋經(jīng)拍賣造成的價格波動風(fēng)險的情形下，法院會認(rèn)為不具備房屋分割的實現(xiàn)條件。

（四）共有房屋存在居住需求，共有人主張房屋所有權(quán)，但不同意按市場價格支付折價款

實踐中，不實際居住的共有人提出分割主張，要求房屋歸實際居住的共有人所有，并由實際居住的共有人向其支付折價款的，也往往因?qū)嶋H居住方不具備支付房屋折價款的能力而被法院認(rèn)定為缺乏分割的現(xiàn)實條件，從而不支持分割。

綜上所述，基于房屋的居住保障屬性，其共有分割之訴呈現(xiàn)出不同于其他物的特殊情況。即便在按份共有中，共有物分割也并非必然得到支持。主張分割者要證明的首要事項便是“房屋具備分割條件”；在具體的分割方式上，主張實物分割的需要證明房屋分割后具有功能上的獨立性，并且可以分別辦理不動產(chǎn)權(quán)證；主張變價、折價、拍賣分割的，需要對該種分割方式的可操作性、可執(zhí)行性承擔(dān)舉證責(zé)任。

（作者：李濤，山東省郯城縣人民檢察院；孫紅玲，北京乾成律師事務(wù)所）

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